Grunderwerbsteuer: Fiskus darf breite Bemessungsgrundlage ansetzen
Die Finanzämter erfassen zunehmend den Wert von Grund und Boden plus Gebäude. Damit hat sich die Bemessungsgrundlage für die Steuerrechnung deutlich verbreitert, wenn Immobilien den Besitzer wechseln.
Zudem haben viele Bundesländer den seit 1998 bundeseinheitlichen Satz von 3,5 auf bis zu 5 Prozent angehoben. Die Besteuerung der Gebäude ist einer der Gründe dafür, warum das Grunderwerbsteueraufkommen zuletzt deutlich gestiegen ist und mehr als Erbschaft- und Schenkungsteuer zusammen einbringt.
Bis vor wenigen Jahren konnten Bauherren gegenüber dem Finanzamt noch argumentieren, sie hätten ein nacktes Grundstück erworben und anschließend hierauf ein Gebäude errichtet. Dann berechnete sich die Steuer nur auf den Grund und Boden und nicht vom Gesamtpreis für das fertige Objekt. Diese lukrative Trennung gelingt jetzt nur noch selten, seit der Bundesfinanzhof in einer Reihe von Urteilen von einem einheitlichen Erwerbsvorgang ausgeht. Das führt im Ergebnis zu deutlich mehr Grunderwerbsteuer, obwohl der Bauunternehmer auf seine Rechnung auch noch Umsatzsteuer mit 19 Prozent draufschlägt.
So gibt es jetzt grundsätzlich einen sachlichen Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Hausbau, auch wenn getrennte Verträge abgeschlossen wurden oder die Hausplanung inhaltlich vor allem vom Erwerber ausgeht. Selbst wenn der künftige Hausbesitzer selbst einenArchitekten einschaltet, Leistungen in Eigenarbeit erbringt oder an Dritte vergibt, fällt die Grunderwerbsteuer auf das Gesamtwerk an.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem am 14. November 2012 veröffentlichten Urteil entschieden, dass gegen seine ständige und strikte Rechtsprechung zum einheitlichen Erwerbsgegenstand auch bei mehreren Verträgen oder Bau- sowie Kaufpartnern im Grunderwerbsteuerrecht keine verfassungsrechtlichen Bedenken bestehen, noch steht sie
im Widerspruch zum EU-Recht. Der Gegenstand des Erwerbs richtet sich nach der Gegenleistung und die bemisst sich nach den Leistungen, um das nackte Grundstück in einem bebauten Zustand zu übergeben. Dies stellt den einheitlichen Erwerbsgegenstand dar und dies entspricht dem Gleichbehandlungsgebot und Unionsrecht, betont der
BFH (Az. II R 7/12).
In der Regel berechnet sich die Grunderwerbsteuer zwar nach dem Kaufpreis einer Immobilie. In einigen Fällen – etwa bei Grundstücksübergängen aufgrund von Firmenumwandlungen und -übertragungen –, bestimmt sich die Bemessungsgrundlage aber nach pauschalen Grundbesitzwerten, die das BVerfG für die Erbschaft- und Schenkungsteuer als verfassungswidrig beanstandet hat. Dieser verfassungswidrige Zustand wurde zwar mittlerweile für die Erbschaft- und Schenkungsteuer durch neue Bewertungsregeln beseitigt, hierauf aber für die Grunderwerbsteuer verzichtet. Das bemängeln die BFH-Richter.
